Bugun...
31-10-2017 21:46:00 büyüt küçült

Av.Sedef KOCAKAPLAN

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ARTIŞ ORANINI BELİRLEMEDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKLİ OLAN HUSUSLAR NELERDİR?

Tarafların hür iradeleri neticesinde akdedilen kira sözleşmeleri Borçlar Hukuku alanında düzenleme bulmuş bir sözleşme tipidir. Bu sözleşmeler bakımından esasında aslolan kira bedelinin tespitinde tarafların yine hür iradeleri ile belirledikleri bedel ve artırım oranıdır. Fakat toplumun genelini alakadar etmesi hasebiyle kira sözleşmelerinde dönem dönem kira bedelinin tespiti ve artırım oranı hakkında kanun koyucunun ve yargının düzenlemeleri, müdahaleleri söz konusu olabilmektedir. Kira bedelinin ve bu bedelde yaşanacak değişimin bu denli önem arz etmesi, kira bedelinin sözleşmenin asli unsuru olmasının yanı sıra ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve zaman zaman gündeme gelen yüksek enflasyonun sebep olacağı tarafların hür iradeleri ile belirlemiş oldukları kira bedelinin sonraki seneler için nasıl tespit edileceği sorunundan kaynaklanmaktadır.

Geçmiş dönemlerde kira sözleşmelerinde yer alan kira artış oranı ile ilgili çeşitli düzenlemeler yapılmış ve fakat bu düzenlemeler Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Şu an için kabul edilen; kural olarak sözleşme serbestisi temelinde tarafların karşılıklı anlaşmaları ile kira artış oranının belirlenmesi olmakla birlikte bu hususta kanunen düzenlenen üst sınırlara riayet edecek nitelikte uzlaşmaların söz konusu olabilmesidir. Bu üst sınır bilhassa konut kiralarından gündeme gelmektedir. Zira iş yeri kiralamaları bakımından tarafların aralarında serbestçe belirleyeceği orana uygun artışlar yapılması 1 Temmuz 2020 yılına kadar mümkün kılınmıştır (6217 Saylı Kanunun Geçici 2.maddesi ile 2020 yılına kadar serbest artış oranı öngörülmüştür).

Döviz üzerinden akdedilen kira sözleşmeleri bakımdan da aynı mantık çerçevesinde hareket edilecektir. Bu tip sözleşmelerde 5 yıl boyunca herhangi bir artış yapılmasına imkân verilmemiştir. Bu husus bahsi geçen kanuni düzenlemeler ve konu ile ilgili Yargıtay’ın yerleşik içtihatları sebebi ile bu şekildedir.

Asıl önem arz eden ve kanunen uygulanması ötelenmemiş konut kiraları bakımından ise mevcut taraf uzlaşması yanı sıra uyulması elzem kanuni bir üst sınır bulunmaktadır. Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenlemeye göre konut kiraları bakımından kira bedelinde meydana gelmesi arzulanan artış oranı, bir önceki yılın 12 aylık Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (ÜFE) ortalaması oranını geçemeyecektir .Söz konusu düzenleme 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulama alanını korumaktadır.

Burada dikkat edilmesi gerekli olan noktalar şunlar olacaktır:

Öncelikle taraflar aralarında uzlaşarak kira artış oranı belirlemiş ve bu oran kira sözleşmesine eklenmiş ise; mülk sahibi bedelin yenileceği dönemde kira oranına yapacağı zam miktarını serbestçe tayin edemeyecektir. Kira bedeline yapılacak zam sözleşmede yazılı olan şekli ile uygulama alanı bulabilecektir. Bununla birlikte kararlaştırılmış olan oran her halükarda bir önceki kira yılındaki ÜFE artış oranını geçemeyecektir. Dolayısıyla ev sahibi ÜFE oranı üzerinde bir zam yapamayacak, yapmış olduğu bu zammın kiracı tarafından kabul edilmemesi halinde buna dayanarak kiracıyı evden çıkaramayacaktır. Bu gibi durumlarda kiracı mevcut kira sözleşmesinin geçerliliğine dayanarak ve bu geçerliliği ileri sürerek kiralananı kullanmaya devam edebilecektir.

Kiracı ve ev sahibi arasında herhangi bir artış oranı kararlaştırılmamış ise; bu durumda kiraya yapılacak artırım bir önceki kira yılının ÜFE artış oranı gözetilerek yani bu oranı

aşmayacak şekilde belirlenir. Bu noktada dikkate alınacak olan bir takım hususlar mevcut olabilir. Kiralanan konutun durumu artırım oranını belirlemede nitelikli olarak gözetilecek hususlardandır. Kiralayan yani ev sahibi yapılacak artırımın yetersiz olduğu kanaatinde ise mahkeme kanalı ile kiranın tespitine ilişkin karar alabilmektedir. Mevzu bahis durumda mahkemeye başvuru uygulamada kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır.

Bunun dışında ekonomik şartlarda meydana gelen esaslı değişiklikler yahut bedelin ödenmesi noktasında yaşanan aşırı ifa güçlüğü gibi istisna teşkil eden bazı hallerde de yine dava yolu ile kira bedelinin uyarlanması ya da hakkaniyete uygun bir şekilde sözleşmede belirlenmiş olan oran dışında revize edilmesi imkanı da hukuken mümkün kılınmıştır.

Ezcümle, hukuken alışagelmiş ve ideal olan uygulama her ne kadar kira bedelinin serbest piyasada arz ve talep dengesi çerçevesinde belirlenmesi olsa da, ortada kamu menfaatini de ilgilendiren bir durumun olması sebebi ile kanunen öngörülmüş sınırlar içerisinde gerçekleşecek bir kira artırım oranından bahsedilebilecektir. Hak ve menfaatlerin dengeye oturtulması ve kişilerin bu anlamda bir kayba uğramaması bakımından bu husus mevcut şekilde konumlanma ihtiyacı duymuştur. Dolayısıyla mevcut düzenlemeler ışığında kira bedelinin artırımı konut kiraları bakımından ancak kanunen öngörülen üst limite uygun bir şekilde gerçekleştirilebilecek ve bu anlamda kiracılar bu oranın aşılması durumdan kanunun emredici hükümleri gereği kira zammını vermeye zorlanamayacaktır. Bununla birlikte ev sahipleri de ancak öngörülen hallerde kira tespit davası açabilecek yani mahkeme marifetiyle kira bedelinin tespitini sağlayabileceklerdir.

Bu haber 912 defa okunmuştur.
MAKALE YORUMLARI
haber arşivi
ANKETİMİZE KATILIN

Sitemizde Görmek İstediğiniz Haberler Nelerdiren

Yerel Haberler
Ulusal Haberler
Spor Haberleri
Köşe Yazıları
Ekonomi
Güncel
video Haber
foto Haber

Tüm Anketler
NAMAZ VAKİTLERİ
http://www.google.com/analytics